Анатомия здания: Небоскребы в огне... В комнатах, где обычно находятся люди, применяют пеновые, порошковые или водяные огнетушители...

Пригласив как-то раз представителей СМИ на очередную экскурсию по башне “Федерация”, гордости компании Mirax Group, ее президент Сергей Полонский водил любопытных журналистов не парадными коридорами и не по роскошным этажам, а по запасным лестницам, рабочим лифтам и самым верхним, пока продуваемым всеми ветрами ярусам. Он хотел показать всю правду. Любопытствующие журналисты наблюдали Москву и стройку века в “Сити” с высоты самого высокого столичного небоскреба (448 м со шпилем) и засыпали Полонского придирчивыми вопросами. О “трещинах в фундаменте”, о конструктивных особенностях здания, о безопасности и даже о мерах защиты от терроризма. Кто-то из газетчиков, похлопывая ладонью по удивительно прочным, на ощупь непробиваемым окнам-стенам “Федерации”, неожиданно спросил, пожароустойчивы ли они. Полонский ответил, что сами стекла не пожароустойчивы и что нигде в мире в офисных небоскребах и не применяются огнеупорные стеклопакеты.

Начало XXI в. для офисного строительства в Москве и в России — это открытие новой эры русских небоскребов. Вопреки отсутствию подробных строительных норм, деловые высотки взмывают в небо. И ни одна теоретическая база не поспевает за развитием этого сектора рынка. Девелоперы зарабатывают репутацию, вкладывают в бизнес огромные деньги, арендаторы работают в современных и красивых зданиях. Обратная сторона медали — проблемы безопасности: проектировочные и управленческие решения, которые каждый создатель высотки применяет или не использует на свой страх и риск.

Для “Федерации” разработаны свои специальные нормы безопасности, в которых альтернативой огнестойким стеклопакетам служат и система орошения, и резервуары с водой в межэтажных перекрытиях, и много различных систем безопасности.

Толкование сказанного Полонским о стеклопакетах не было ошибкой журналистского восприятия. Как позже объяснили технические специалисты “Федерации”, стеклопакет в башне использован на самом деле неогнестойкий. Но если вдруг случится пожар, фасадные конструкции будут орошаться спринклерной системой. Что касается мировой практики, то в американских и европейских строительных нормах нет специальных требований к пожаростойкости фасадных стекол в бизнес-высотках. Одна из причин — инвесторам и девелоперам невыгодно использовать такие стеклопакеты из-за их большого веса, объяснили специалисты Mirax Group. Как рассказали эксперты компании Facilicom, во-первых, такие стекла повышают стоимость строительства, а во-вторых, не гарантируют безопасности. При возникновении пожара они, конечно, не лопнут и даже смогут сократить доступ кислорода в помещение, предотвращая распространение огня. Но разбить их для спасения людей будет почти невозможно из-за колоссальной прочности. Для справки: огнеупорное стекло немецкого производителя Robax в России стоит 10 500 руб. за 1 кв. м. Башня “Восток”, например, в комплексе “Федерация” — 93 этажа, башня “Запад” — 62 этажа.

ЧП российского масштаба

Однако основные проблемы в офисных высотках, судя по практике, начинаются во время эксплуатации действующих зданий, а не перед сдачей их приемочной комиссии.

Бич всех офисных небоскребов — пожары. Трагедией стало возгорание помещений в офисном центре Владивостока в 2006 г., в котором погибло девять человек — сотрудников Сбербанка. В центре судебного процесса оказались владелец офисов и специалисты пожарной охраны, которых обвиняли в халатности. В самом здании в момент пожара, по данным МЧС, лестничные проходы оказались перекрытыми стальными решетками, так что маневров для спасения от огня было немного. После ЧП начались массовые проверки деловых небоскребов в регионах России и ужесточились требования к противопожарным нормам. Спасатели МЧС указывают на то, что в зданиях во время пожара оказываются почему-то заблокированными эвакуационные выходы, двери на запасные лестницы находятся на замках, а системы оповещения о возгорании вообще отсутствуют, т. е. не учитываются инвесторами в проектах. В Иркутске, например, по распоряжению мэрии периодически проводятся рейды по пожарной безопасности в офисных высотках. Основные претензии у контролирующих органов, по данным отдела государственного пожарного надзора Иркутска, к отсутствию систем оповещения о возгорании в деловых высотках, неправильно установленным турникетам и дверям. Пути эвакуации должны открываться по ходу движения. Если же двери открываются навстречу идущим, то, когда при пожаре начинается паника, толпа упирается в дверь и не может открыть ее. Нарушителей правил в местной мэрии решили штрафовать за подобные планировочные ошибки.

Речь идет не о башне “Федерация”, а о том, как правильно эксплуатировать те технические преимущества, которые были заложены в проект для безопасности самого здания и его сотрудников. В офисных высотках разных городов России время от времени происходят какие-нибудь катастрофы. Начать список можно хоть с Останкинской башни, которая горела несколько раз.

А в Волгоградской области за 2006 г. службами МЧС было зафиксировано 6000 пожаров в домах и офисах. Особенно сложно эвакуировать людей из высоток, подчеркивают сотрудники МЧС, специально предусмотренные для эвакуации лестницы дотягиваются только до 16-го этажа. В ближайшее время МЧС обещает закупить спасательные полотна и рукава, благодаря которым можно будет вытащить людей даже с самых больших высот.

В Красноярске администрация установила похожие правила для строителей и владельцев высоток. В 2006 г. в черный список попали три деловых здания. В Сургуте тоже начались тщательные проверки офисных зданий на соответствие противопожарным нормам. Одна из сургутских высоток стала предметом споров — “Офис-центр” на ул. 50-летия ВЛКСМ. Госпожнадзор города собирается требовать в суде прекращения эксплуатации высотки, так как в ней хронически нарушаются нормы. Например, все эвакуационные пути закрыты, а отделка стен выполнена из горючих материалов. Владельцы “Офис-центра” обещают устранить недостатки, но у госпожнадзора не хватает терпения ждать.

Но вопрос о безопасности не входит в число первых, которые обычно задают на деловых переговорах арендаторы своим арендодателям. Расположение здания, цена помещений, парковка — вот первые параметры, о которых спрашивают. Да и в действующей сейчас на московском рынке классификации не указан тот перечень систем безопасности или набор параметров, который бы консультанты рекомендовали в обязательном порядке для офисов классов А и В, соглашается Ирина Флорова, руководитель отдела исследований компании CB Richard Ellis

Следить за исправностью и жизнеспособностью всех систем высотки — дело управляющей компании и эксплуатирующих служб, считает Эдуард Апсит, генеральный директор группы компаний Facilicom, оказывающей услуги по эксплуатации. “Что касается безопасности, за которую отвечает эксплуатирующая организация, то она заключается в наблюдении за исправностью всех систем здания, включая устройства, отвечающие за пожарную безопасность, и те элементы, которые взаимодействуют с системами пожарной безопасности при возгорании”, — рассказывает он.

Главная > Июнь 2010